תכנון ראשוני

הדגש בהתנעת התכנון הוא השקעה של זמן ומחקר בבניית האפיון השיווקי, האדריכלי וההנדסי תוך תמחור מדויק ככל האפשר ויצירת לוח זמנים ריאלי.


כאן מבוצעות ההחלטות הבסיסיות של הפרויקט שלא ניתן יהיה לזוז מהן בהמשך.


בחלק גדול מהפרויקטים נשכרים שירותינו כבר לאחר שהחל התכנון הראשוני. תיקונים של התכנון, אם נדרשים בשלב זה, מעכבים את הפרויקט בצורה מינורית בלבד, בטווח של שבועות ספורים.


בפרויקטים של יזם פרטי בדרך כלל האדריכל נשכר לפני מנהל הפרויקט כדי לעזור ליזם לבדוק את כדאיות הפרויקט והאפשרויות התכנוניות. מומלץ להכניס לפרויקט מנהל פרויקטים מוקדם ככל האפשר כדי להשלים את התמונה בהיבטים של יצירת אומדן כלכלי מדויק לעלות הביצוע, כולל עלויות שלא נלקחו בחשבון כגון מרתף יקר, מי תהום, מתקני חניה, בניה ירוקה, דרישות כיבוי אש, ואילוצים אחרים שמשפיעים על עלות הפרויקט.


חברת לוג ניהול פרויקטים מעסיקה אדריכלים בעלי נסיון שמשלימים את הידע המקצועי של האדריכל המתכנן ועוזרים לו וליזם בגיבוש התמהיל התכנוני בהתאם לצדדים המסחריים והשיווקיים של הפרויקט.


התכנון הראשוני מלווה תמיד בהנחיות מתכננים בנושא דוח הקרקע והביסוס, כיבוי אש, תנועה וחניה, קונסטרוקציה וכו'.


תכנון להיתר ותכנון לביצוע

בינואר 2016 נכנס לתוקפו תיקון 101 לחוק התכנון והבניה בנושא רישוי הבניה. תפקידו לייעל את תהליך הוצאת היתר הבניה ולקרב את ישראל לסטנדרטים מערביים באיכות התכנון והבקרה עליו.


הזמן לקבלת היתר בניה ממועד הגשת בקשה להיתר כיום בישראל נע בין 7 חודשים במקרה הטוב ועד הרבה יותר משנה. בפרויקטים מסוימים נוצרים עיכובים כתוצאה מגורמים שהופכים את התהליך למספר שנים (שימור, מתנגדים, הקלות וערעורים וכו').


כל יום שהולך לאיבוד בתהליך קבלת ההיתר שקול ליום עבודה בביצוע שבו הבניה שובתת.


בטרם הגשת הבקשה להיתר ממפים בכל פרויקט את צורת העבודה של העיריה והועדה לתכנון ובניה. בישראל ההבדלים בין שיטות העבודה של הועדות הוא עצום. חייבים להכיר את האנשים בעיריות ואין צווארי הבקבוק בהם עשויה קבלת ההיתר להתעכב.


היכרות כזאת, יחד עם עבודה אינטנסיבית משותפת עם האדריכל, המתכננים והיזם, מאפשרות למנוע עיכובים מיותרים ולקבל היתר בניה בזמן קצר מהמקובל בפרויקטים דומים באותה ועדה.


המטרה היא להתחיל לבנות את הפרויקט בסמוך ככל האפשר לקבלת היתר הבניה, וזאת לאחר שהושלם התכנון למכרז, הופץ מכרז קבלנים והתקבלו הצעות, והיזם התקדם עם קבלן מועדף עד חתימה על הסכם לביצוע.


כאן נדרשת תפירה הדוקה במקביל של התכניות, המפרטים והגדרות חומרי הגמר, כל החומר ההנדסי, והמשפטי על מנת לאפשר התקשרות מוצלחת עם קבלן איכותי.


חתימה עם קבלן מבצע

לוג ניהול פרויקטים שמה דגש רב על הסגירה של הסכם הקבלן בהיבטי התכנון, המפרטים, דגשי הביצוע והתיאום המוקדם עם הקבלן שנבחר וזאת על מנת למזער את הסיכויים לתקלות בביצוע ועל מנת לשים את הדגש בשלב הביצוע על העבודה עצמה, במקום על השלמות חוסרים והתכתשות בין הקבלן לפיקוח וליזם.


ביצוע מהיר ומוצלח של הפרויקט מותנה בתיאום מוקדם מול הקבלן והגורמים המלווים – בנק, שמאי מלווה, עו"ד, עיריה, יזם והמתכננים.


בעיות שקיימות בחומר ושלא עלו בשלב זה צפויות לעלות בזמן הביצוע ולעלות ליזם ולפיקוח בזמן וכסף. מסיבה זאת אנו מקדישים תשומת לב רבה על איכות החומר שנחתם לפני תחילת הביצוע. המפקח הצמוד עובר חפיפה עם המתכננים ומנהל התכנון כדי להיות מסוגל לקדם את הביצוע מול הקבלן מיד עם התחלת העבודה באתר.


לפני הוצאת צו התחלת עבודה (צ.ה.ע.) נערכת פגישה מיוחדת לישור קו עם הקבלן לצורך תיאום ציפיות והגדרת הסטנדרטים ואופן העבודה באתר.